Auditório da HCLB lotou na discussão dos detalhes do Plano Diretor        Fotos: Douglas Filho/Portal IN

O novo Plano Diretor de Fortaleza altera índices, amplia centralidades e inaugura uma nova lógica de valorização imobiliária para a próxima década. Publicado em 27 de novembro de 2025, não trata-se apenas de uma atualização técnica, mas redefine onde a cidade pode crescer, quanto se pode construir e como o município arrecada com o solo urbano. A nova lei impacta diretamente empresários, incorporadoras, investidores e proprietários de terrenos.

Após um processo iniciado em 2019, interrompido em 2020 pela pandemia e retomado com audiências públicas e a Conferência das Cidades, o texto final foi aprovado e publicado no final do ano passado, com mais de 600 artigos. Agora, a cidade entra em uma fase estratégica: entender o novo mapa urbano significa antecipar oportunidades. O workshop ‘Plano Diretor de Fortaleza: Desafios e oportunidades’ foi realizado nesta quinta-feira (12), no auditório da HCLB Advogados.

Luciana Lobo disse que estuda a lei para tomar decisões assertivas

Afinal, o mercado imobiliário da capital cearense e sua Região Metropolitana movimentou R$ 8,5 bilhões em 2024 e R$ 8,7 bilhões em 2025, demonstrando toda a sua pujança. “O mercado do Ceará e em Fortaleza é muito dinâmico e vem acompanhando a revisão do Plano Diretor com muita atenção, pois pode ter um impacto direto nos negócios. A lei ainda não está em vigência, e nosso objetivo é estudá-la e identificar passos que devem ser tomados nesse momento de transição, para que os imóveis não tenham impactos negativos“, destacou Luciana Lobo, sócia do escritório HCLB Advogados nas áreas imobiliária, ambiental e urbanística.

Quais as principais mudanças?

A base da política urbana brasileira segue orientada pelo Estatuto da Cidade, que determina revisões periódicas dos planos diretores.

Em Fortaleza, a nova lei organiza o território em três macrozonas:

• Macrozona do Ambiente Natural – mais restritiva, com foco em preservação;
• Macrozona do Ambiente Construído – áreas consolidadas;
• Macrozona das Centralidades – polos com maior permissividade construtiva.

Na prática, isso significa que terrenos inseridos em áreas com infraestrutura consolidada passam a comportar maior adensamento. Já áreas ambientalmente sensíveis ou periféricas mantêm limites mais rígidos. O resultado direto disso tudo é que o potencial construtivo torna-se o principal fator de valorização do solo urbano.

Pela nova legislação, ficou mais claro que o potencial construtivo é variável econômica central. E a equação ficou mais objetiva: Valor do terreno = localização + potencial construtivo autorizado. O índice de aproveitamento básico continua permitindo construção sem contrapartida. Já o índice máximo depende do pagamento de outorga onerosa ao município.

Nos últimos anos, esse instrumento mostrou força arrecadatória. Entre 2016 e 2024, a outorga de alteração de uso e direito de construir gerou mais de R$ 100 milhões aos cofres municipais – evidenciando o peso econômico da política urbana para o Tesouro Municipal.

Redistribuição da verticalização

Plano Diretor define como e para onde a cidade deve crescer, trazendo maior clareza nos parâmetros

Um dos pontos considerados avanço técnico foi a ampliação de áreas classificadas como centralidades, permitindo maior intensidade construtiva em eixos estratégicos. Especialistas que acompanharam o processo desde 2019, como Luciana Lobo e Daniela Valente, ambas ex-titulares da Seuma, avaliam que o texto final manteve instrumentos fundamentais para o planejamento urbano e trouxe maior clareza nos parâmetros.

Entre os pontos preservados destacam-se:

• Manutenção da outorga onerosa;
• Melhor definição das fórmulas de cálculo;
• Ampliação de zonas de centralidade;
• Inclusão da categoria de habitação social até seis salários mínimos.

Transição exige estratégia

Apesar da publicação, o Plano Diretor atravessa um período de transição até maio. Por causa disso, os projetos protocolados precisam de atenção redobrada; os terrenos inseridos em ZEIS (Zoneamento Especial de Interesse Social) exigem análise jurídica, e a convivência entre a nova legislação e a atual Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) ainda gera dúvidas.

Daniela Valente alerta para atenção à regulamentação da LUOS

Para o mercado, o momento é de leitura técnica e tomada de decisão rápida. Há terrenos que ganharam potencial. Há outros que perderam. Quem compreender primeiro o novo mapa urbano da capital cearense sai na frente.

Daniela Valente alerta que o novo Plano Diretor exige atenção dos construtores e investidores, a fim de que possam evitar revéses futuros. “É preciso estar atento à regulamentação da LUOS, principalmente com relação ao parcelamento do solo; classificação dos usos e do sistema viário; adequabilidade das atividades à via e à zona; definição dos recuos, e as diretrizes da Zona de Uso Sustentável (ZUS)“, salientou.

Próximo capítulo: regulamentação

Se 2025 foi o ano da aprovação, 2026 será o ano da regulamentação do Novo Plano Diretor de Fortaleza. A futura revisão da LUOS e a regulamentação da outorga de alteração de uso prometem novos debates técnicos e políticos. O Plano Diretor é uma carta de diretrizes que deve ser seguida pelos investidores. A regulamentação definirá como – e onde -, a cidade efetivamente crescerá.