O novo Plano Diretor Participativo Sustentável (PDPS 2025) de Fortaleza está em sua fase de transição e deve entrar em vigor no próximo mês de maio, promovendo alterações significativas na maneira como o  solo da Capital será avaliado e ocupado. Atendo a essas mudanças, o Portal IN inicia nesta quinta-feira (19), uma série de matérias para auxiliar a esclarecer dúvidas e na tomada de decisão de incorporadores, construtores, investidores e donos de terrenos na cidade.

Plano Diretor definirá quais as áreas para onde a Capital poderá crescer e a avaliação do solo urbano

A revisão do Plano Diretor Participativo Sustentável não representa apenas uma atualização normativa. Marca uma mudança estrutural na lógica de crescimento da capital cearense. A nova legislação reorganiza o território, redefine macrozonas, amplia centralidades e consolida instrumentos econômicos que reposicionam o município como agente ativo na valorização imobiliária.

Durante workshop promovido pelo escritório HCLB Advogados, duas ex-secretárias da Seuma analisaram os impactos do novo ciclo urbano: a advogada Luciana Lobo e a arquiteta Daniela Valente. Ambas convergem em um ponto central: o Plano Diretor deixa de ser apenas instrumento técnico e passa a ser ferramenta estratégica de política econômica territorial.

Vale destacar que o  mercado imobiliário da capital cearense e sua Região Metropolitana movimentou R$ 8,5 bilhões em 2024 e R$ 8,7 bilhões em 2025, demonstrando toda a sua robustez e dinamismo. Por esse motivo, construtoras, empresários, investidores e donos de terrenos estão acompanhando a revisão do Plano Diretor com uma atenção redobrada, pois pode ter um impacto direto nos negócios a serem realizados.

A cidade como sócia da valorização

Entre 2016 e 2024, 78 empreendimentos utilizaram a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) e do Direito de Construir (OODC). A arrecadação cresceu de forma consistente, com aceleração a partir de 2021. A Prefeitura de Fortaleza conseguiu arrecadar mais de R$ 103,5 milhões no período, sendo R$ 99,7 mihões apenas com a OOAU.

“O município passa a participar diretamente da valorização imobiliária. A outorga transforma potencial construtivo em arrecadação”, destacou Luciana Lobo. A afirmação sintetiza a mudança: o direito de construir além do básico deixa de ser apenas autorização urbanística e se consolida como um ativo econômico regulado.

Daniela Valente reforçou a afirmação da advogada, ressaltando que a outorga onerosa é um instrumento distributivo, que visa recuperar os investimentos realizados pela administração pública. “A cidade é sócia da terra. Quando se amplia o potencial construtivo, amplia-se também a responsabilidade econômica com o município”, salientou.

Uma nova lógica territorial

O PDPS 2025 organiza Fortaleza em três grandes macrozonas:

• Ambiente Natural (mais restritiva);
• Ambiente Construído (intermediária);
• Centralidades (mais permissiva).

A ampliação das áreas classificadas como centralidades e ajustes nos índices básicos alteram a equação da viabilidade imobiliária. O valor do terreno passa a depender, de forma ainda mais sensível, do que é permitido construir sobre ele.

Período de transição

Luciana Lobo e Daniela Valente destacam a necessidade de atenção à fase de transição do PDPS 2025                          Foto: Douglas Filho/Portal IN

Mesmo com a publicação da lei, o mercado imobiliário de Fortaleza acompanha atentamente a fase de transição. Permanecem questionamentos técnicos relevantes e um acompanhamento jurídico se faz de grande importância neste momento, a fim de dirimir dúvidas sobre:

• Garantia de parâmetros para projetos já protocolados;
• Compatibilização com a LUOS;
• Regras aplicáveis às ZEIS;
• Regulamentações complementares ainda pendentes.

“O momento exige cautela e análise técnica. Cada imóvel deve ser avaliado dentro da nova lógica normativa. Vale lembrar que a Macrozona de Centralidades Urbanas foram positivas para a cidade e os empreendedores. Lei nova tem espaço para discussões, cabem recursos, mas devemos encontrar uma solução geral”, alertaram as ex-titulares da Seuma.

O que está em jogo

O Plano Diretor não define apenas índices urbanísticos, mas também:

• Onde a cidade pode crescer;
• Quanto vale o solo urbano;
• Como o município arrecada;
• Quem pode flexibilizar parâmetros;
• Como se distribui a verticalização.

Mais do que técnica urbanística, trata-se de estratégia econômica territorial. “Temos de ter cuidado ao parcelamento do solo, com diretrizes para ZUS e ZPA (Zonas de Uso Sustentável e de Preservação Ambiental). Todo mundo quer uma cidade melhor, boa para a sua população, mas é preciso atenção à nova lei”, complementam Luciana Lobo e Daniela Valente. A série Fortaleza 2035 acompanhará, de forma estruturada, os desdobramentos dessa nova fase.

Áreas urbanas da cidade com maior infraestrutura poderão registrar elevado adensamento populacional