Enquanto o estoque de crédito imobiliário equivale a 11% do PIB brasileiro, a participação chega a 23% na África do Sul, 26% no Chile, 41% nos Estados Unidos e 56% no Reino Unido

O crédito imobiliário brasileiro mais que dobrou sua participação na economia em uma década e ainda encontra espaço para avançar. Hoje, os financiamentos do setor representam cerca de 11% do Produto Interno Bruto (PIB), ante aproximadamente 5% há dez anos. Para os principais bancos do País, porém, transformar esse potencial em uma nova fase de expansão dependerá principalmente de juros menores e maior disponibilidade de recursos de longo prazo.

O diagnóstico foi apresentado nesta terça-feira (18), durante o Abecip Summit, promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Executivos de Caixa, Bradesco, Santander, Itaú e Banco do Brasil discutiram os obstáculos para ampliar o financiamento habitacional em um mercado que mantém demanda relevante, mas enfrenta restrições macroeconômicas.

A comparação internacional mostra o tamanho da distância. Enquanto o estoque de crédito imobiliário equivale a 11% do PIB brasileiro, a participação chega a 23% na África do Sul, 26% no Chile, 41% nos Estados Unidos e 56% no Reino Unido.

Para o presidente da Abecip, Michel Cury, essa diferença não deve ser interpretada apenas como uma fragilidade do mercado nacional, mas também como indicativo do espaço disponível para crescimento.

Caixa prevê expansão de 10% em 2026

Maior agente do financiamento habitacional brasileiro, a Caixa Econômica Federal trabalha com uma perspectiva de crescimento de cerca de 10% nas concessões neste ano, apoiada tanto por recursos da poupança quanto pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, afirmou que a procura pela casa própria continua elevada, especialmente entre famílias de menor renda, segmento em que o aluguel e as condições precárias de moradia ajudam a sustentar a demanda.

A executiva ponderou, entretanto, que a ampliação do mercado precisa ocorrer de forma sustentável. Nesse cenário, custo do dinheiro, disponibilidade de funding e estabilidade da economia tornam-se determinantes para a capacidade dos bancos de financiar imóveis por períodos que frequentemente atravessam décadas.

Inadimplência permanece perto de 1%

Apesar do elevado endividamento das famílias brasileiras, o financiamento habitacional mantém um indicador favorável para os bancos: a inadimplência da carteira está próxima de 1% e permanece estável, segundo o vice-presidente executivo do Bradesco, José Ramos Rocha.

O comportamento mostra uma característica do crédito imobiliário: diante de dificuldades financeiras, as famílias tendem a preservar o pagamento relacionado à própria moradia, reduzindo o risco da carteira para as instituições.

Para Rocha, entretanto, o principal desafio para uma expansão mais consistente está fora do próprio mercado imobiliário. O executivo defendeu condições macroeconômicas capazes de permitir uma redução estrutural dos juros.

A volatilidade histórica das taxas brasileiras dificulta a construção de um mercado de financiamento de longo prazo comparável ao de economias nas quais o custo do dinheiro permanece em níveis mais baixos.

Renda limita financiamento

No Santander, a preocupação passa pela capacidade financeira do consumidor. O vice-presidente de Varejo, Ede Viani, observou que, embora o crédito imobiliário apresente comportamento mais resiliente, o comprometimento da renda com outras dívidas reduz o espaço disponível para assumir um financiamento habitacional.

O problema cria uma combinação particular para o setor: há demanda por imóveis e baixa inadimplência na carteira habitacional, mas parte dos consumidores encontra dificuldade para atender às condições necessárias para contratar novos empréstimos.

Outro ponto levantado pelos bancos envolve segurança jurídica. Flávio Iglesias, diretor de Estratégia, Planejamento, Clientes e Necessidades do Itaú, defendeu avanços no ambiente regulatório para aumentar a previsibilidade das instituições na concessão de recursos.

Na avaliação do executivo, a oferta de crédito não depende apenas da procura atual, mas também das expectativas dos bancos sobre as condições econômicas e jurídicas durante todo o período do financiamento.

A tecnologia, por outro lado, pode ajudar a reduzir parte das fricções. Iglesias destacou o potencial da inteligência artificial para acelerar contratações e aprimorar modelos de análise de crédito, tornando processos hoje complexos mais eficientes.

Funding no centro do debate

Para o Banco do Brasil, a disponibilidade de recursos é o principal ponto de atenção. O vice-presidente de Agronegócios e Agricultura Familiar da instituição, Gilson Bittencourt, classificou a escassez de funding de longo prazo como a maior barreira para uma expansão sustentável.

O tema ganhou relevância à medida que o mercado imobiliário cresceu e passou a demandar fontes de financiamento capazes de complementar mecanismos tradicionais, especialmente poupança e FGTS.

A discussão indica que elevar o crédito imobiliário para além dos atuais 11% do PIB exigirá mais do que demanda por imóveis. Juros estruturalmente menores, novas fontes de recursos de longo prazo, renda disponível das famílias e maior previsibilidade jurídica formam o conjunto de condições apontado pelos bancos para que o financiamento habitacional brasileiro consiga se aproximar da escala observada em outros mercados.