Até novembro, os FIIs acumulavam valorização de 17,5% no ano, sinalizando resiliência diante dos juros elevados

O mercado brasileiro de fundos de investimento imobiliário (FIIs) alcançou em 2025 o maior número de investidores de sua história, com cerca de 2,9 milhões de pessoas físicas aplicando nesse tipo de ativo. O dado confirma a consolidação dos FIIs como um dos principais instrumentos do mercado de capitais no país, segundo levantamento da B3.

Além da expansão da base de cotistas, o setor também registrou avanço no patrimônio total. O valor consolidado dos fundos imobiliários listados na bolsa brasileira chegou a R$ 183 bilhões em 2025, superando os R$ 167 bilhões observados no ano anterior.

A diversificação de produtos acompanhou esse movimento. Em menos de uma década, o número de FIIs negociados na B3 mais que triplicou, passando de 156 fundos em 2017 para mais de 500 em 2025. A ampliação permitiu ao investidor acesso a diferentes segmentos do mercado imobiliário, com variados perfis de risco e estratégias.

Apesar dos números recordes, os dados mais recentes indicam desaceleração no ritmo de crescimento. Entre 2020 e 2025, o total de investidores quase triplicou, mas a expansão foi mais intensa nos primeiros anos do período. Em 2022, por exemplo, o avanço anual foi de 33%, enquanto de 2024 para 2025 a alta ficou abaixo de 4%.

O comportamento do volume negociado também reflete essa mudança de fase. Após anos de forte crescimento, o giro médio diário recuou em 2025, caindo para R$ 316 milhões, depois de ter alcançado R$ 353 milhões no ano anterior. O movimento sugere um ajuste natural após um ciclo de rápida expansão.

Especialistas apontam que o mercado de FIIs passa por uma transformação estrutural. O crescimento acelerado observado nos últimos anos foi impulsionado por juros baixos, isenção fiscal sobre os rendimentos e maior acesso por meio das plataformas digitais. Com a normalização do cenário macroeconômico, o setor tende a operar em um ambiente mais competitivo e seletivo.

Nesse novo contexto, fundos de maior porte ganham vantagem. Gestoras como o Pátria Investimentos avaliam que veículos mais robustos conseguem diluir custos, acessar crédito em condições mais favoráveis e ampliar a diversificação de ativos e inquilinos. Já os fundos menores enfrentam desafios relacionados à liquidez, concentração de risco e dificuldade para novas captações.

A expectativa é de um processo gradual de consolidação, semelhante ao que ocorreu no mercado de REITs nos Estados Unidos, com incorporações e fusões entre fundos. Esse movimento também aumenta a atratividade do segmento para investidores institucionais, inclusive estrangeiros.

Criados no Brasil em 1993, os FIIs ganharam escala apenas a partir da segunda metade da década de 2010. Em 2015, o mercado contava com menos de 100 mil cotistas. Hoje, após um longo ciclo de expansão, a indústria entra em uma fase em que eficiência operacional, governança e escala se tornam fatores decisivos para a sustentabilidade dos fundos.

Analistas destacam que, mesmo em um cenário macroeconômico mais restritivo, o desempenho recente do setor tem sido positivo. Até novembro, os FIIs acumulavam valorização de 17,5% no ano, sinalizando resiliência diante dos juros elevados. A perspectiva de redução da taxa Selic, atualmente em 15%, é vista como um possível catalisador para o retorno de um fluxo mais intenso de investidores ao segmento.