Brasil é um dos principais mercados globais do Airbnb com quase 60% de cobertura. Foto: Divulgação

As facilidades de locação e os ganhos prometidos por plataformas como Airbnb e Booking entram em uma nova fase no Brasil. A aplicação de regras municipais, exigências tributárias e limites operacionais começa a reorganizar o setor de curta temporada, elevando o nível de controle e impondo novos desafios a investidores e operadores.

O movimento marca uma inflexão no modelo que, nos últimos anos, deixou de ser pontual para assumir escala profissional.

Em entrevista ao Estadão, Bianca Tavolari, professora de Direito da FGV SP e pesquisadora do Cebrap, explica que “a ideia de alugar um quarto em uma casa ficou para trás. O mercado hoje é dominado por apartamentos inteiros e usuários que gerenciam centenas de unidades”.

Nesse novo contexto, o impacto ultrapassa o ambiente digital e alcança questões urbanísticas, concorrenciais e fiscais — ampliando a pressão por regulação.

São Paulo puxa o debate e amplia fiscalização

Na capital paulista, o tema ganhou tração com a CPI que investiga o uso indevido de Habitações de Interesse Social (HIS) para locação temporária.

A prefeitura afirma que a prática é vedada e já acionou plataformas para impedir anúncios irregulares. Hoje, são 812 processos em andamento, sendo 107 ligados diretamente ao uso para curta permanência.

A leitura é direta: imóveis subsidiados estariam sendo capturados por investidores e convertidos em ativos de renda.

Capitais avançam com regras próprias

O endurecimento regulatório se espalha.

No Rio de Janeiro, discute-se a criação de cadastro obrigatório para anfitriões. Em Salvador, já há cobrança de ISS sobre locações temporárias, após identificação de 9.379 imóveis nas plataformas.

Projetos semelhantes avançam em cidades como Florianópolis, Fortaleza e outros polos turísticos, consolidando um ambiente fragmentado — e ainda em formação.

Mudança estrutural no mercado imobiliário

O avanço das plataformas também altera a lógica do mercado.

Hoje, 84,3% dos anúncios no Brasil são de imóveis inteiros — um dado que evidencia a profissionalização da atividade e sua aproximação ao modelo hoteleiro.

Para especialistas, a conversão de unidades residenciais em hospedagem reduz a oferta habitacional e pressiona preços. “O modelo cria um prêmio de rentabilidade sobre a locação convencional, elevando o valor dos imóveis”, aponta o professor Fernando Calvetti.

Ao mesmo tempo, há um efeito colateral positivo: a descentralização do consumo turístico, beneficiando regiões fora do circuito tradicional.

Condomínios e Justiça entram no jogo

A resposta também vem dos próprios empreendimentos.

Desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que condomínios podem restringir locações por plataformas digitais quando há previsão de uso exclusivamente residencial.

Na prática, surgem novas regras internas: cadastro de hóspedes, comunicação obrigatória e exigências de segurança.

Brasil segue tendência global — sem modelo único

O país acompanha um movimento já consolidado em cidades como Barcelona, Nova York e Berlim, que adotaram limites de diárias, registros obrigatórios e penalidades para irregularidades. Ainda assim, não há consenso sobre o melhor modelo.

Especialistas defendem soluções calibradas por território, com uso de dados e controle de concentração por região.

Apesar da pressão regulatória, o Brasil se mantém como um dos principais mercados globais do Airbnb.

A plataforma já opera em 58,5% dos municípios brasileiros e registrou, no quarto trimestre de 2025, crescimento de mais de 20% nas noites reservadas e de 17% em novos usuários.

As empresas defendem o modelo como atividade legítima e reforçam o diálogo com governos.

Leitura IN

O que está em curso não é retração — é maturação. A locação por temporada deixa de operar na zona cinzenta e passa a integrar, de forma definitiva, o ambiente regulado da economia urbana.