A reportagem desta sexta-feira (20) do Portal IN sobre o Plano Diretor Sustentável Participativo (PDSP) 2025 de Fortaleza revela que a cidade foi dividida em três macrozonas que estabelecem onde se pode construir, quanto e define espaços onde as intervenções não devem ser realizadas, por serem Zonas de Preservação Ambiental (ZPA). O diretor do Sinduscon Ceará, José Carlos Gama, que participou do Núcleo Gestor do PDSP 2025, faz algumas considerações relevantes.

Plano Diretor demonstra para onde e de que forma Fortaleza deverá crescer nos próximos dez anos

Mesmo ainda em fase de transição, o Plano Diretor  já redefine o futuro urbano de Fortaleza e exige atenção redobrada do setor da construção civil, investidores e proprietários de terrenos. Mais do que um instrumento técnico, o novo plano estabelece as bases do potencial construtivo da Capital e reorganiza a lógica de crescimento da cidade.

A proposta divide Fortaleza em três macrozonas – Ambiente Natural, Ambiente Construído e Centralidades Urbanas – criando não apenas uma classificação territorial, mas uma hierarquia clara de permissividade construtiva e direcionamento estratégico de investimentos. Para o empresário José Carlos Gama, a elaboração de um Plano Diretor deve, obrigatoriamente, refletir o projeto de cidade desejado pela sociedade, conforme estabelece o Estatuto da Cidade.

“O prefeito Evandro Leitão assumiu o compromisso de concluir o estudo do plano, pois o processo já estava defasado desde 2019. Algumas posições colocadas pela equipe técnica do Ipplan Fortaleza foram identificadas pelo Sinduscon-CE como passíveis de trazer prejuízos significativos para o cidadão fortalezense, como a redução do índice básico da cidade. Isso limitaria o potencial construtivo dos terrenos, não permitindo o adensamento“, explicou.

Três macrozonas, três estratégias

A Macrozona do Ambiente Natural passa a concentrar regras mais restritivas, priorizando a preservação de estuários, riachos e áreas de vegetação nativa. Nela, o potencial construtivo é significativamente reduzido. Divide-se entre ZPA (Zona de Preservação Ambiental), onde não é permitida a construção, e ZUS (Zona de Uso Sustentável), que admite edificações, mas com baixo índice construtivo. A valorização imobiliária tende a ser controlada e vinculada a usos específicos.

Já a Macrozona do Ambiente Construído corresponde às áreas já urbanizadas, dotadas de boa infraestrutura, embora ainda demandem investimentos públicos complementares. É o território da consolidação, onde o crescimento ocorre de forma moderada e com maior previsibilidade regulatória – cenário que favorece a atuação planejada do mercado imobiliário.

Mapa revela a divisão das macrozonas da capital cearense, sendo uma base para os incorporadores

A transformação mais expressiva, no entanto, está na Macrozona das Centralidades Urbanas. Nela, o plano permite construções mais verticalizadas, empreendimentos de uso misto e maior densidade construtiva, com foco na dinamização econômica e na concentração do crescimento onde já existe infraestrutura e mobilidade robustas.

Essa redefinição altera diretamente a equação do mercado. Terrenos que passaram a integrar áreas mais permissivas tendem a sofrer reprecificação positiva, enquanto aqueles que perderam potencial construtivo podem enfrentar ajustes de valor para baixo, especialmente com a entrada em vigor da nova legislação prevista para 1º de junho.

Instrumento de indução econômica

Ao expandir centralidades, o município direciona o investimento privado para eixos estratégicos. O Plano Diretor deixa de ser apenas um regulador urbanístico e passa a atuar como instrumento de indução econômica territorial.

José Carlos Gama destaca o trabalho realizado pelo Sinduscon Ceará

“Mas se o interessado quiser construir mais, vai poder, pagando o solo criado para a Prefeitura de Fortaleza, por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) ou da Alteração de Uso (OOAU). Conseguimos sensibilizar o prefeito e a Câmara Municipal de Fortaleza e ficou uma operação de ganha, ganha. Foi um trabalho belíssimo do Sinduscon-CE, capitaneado pelo nosso presidente Patriolino Dias de Sousa“, destaca o diretor do sindicato da construção civil.

Segundo ele, a atuação da entidade foi pautada por argumentos técnicos e propostas concretas. Os recursos arrecadados por meio das outorgas onerosas retornam à cidade na forma de ampliação de infraestrutura, regularização fundiária, saneamento básico, escolas e postos de saúde. Na Capital, inclusive, as Areninhas foram viabilizadas com esses recursos.

Outro ponto sensível é a necessidade urgente de atualização da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), que ainda não está compatibilizada com o novo Plano Diretor. Sem essa adequação, áreas renomeadas podem ficar sem parâmetros definidos, gerando insegurança jurídica e risco de paralisação do mercado imobiliário.

Digitalização e segurança jurídica

José Carlos Gama ressalta que Fortaleza tornou-se referência nacional ao digitalizar o processo de emissão de alvarás de construção, reduzindo prazos sem comprometer a segurança jurídica. E que isso é fundamental, pois pelo processo digital a cidade passou a verificar os parâmetros mais importantes em relação à vizinhança: recuo, gabarito, taxa de permeabilidade.

“O restante, o construtor e o arquiteto assumem numa declaração sob responsabilidade civil, penal e administrativa, que o projeto está atendendo a toda a legislação”, explica, abordando também a discussão em torno dos chamados superedifícios, especialmente na região da Beira-Mar, frequentemente associados à geração de outorga onerosa e a impactos ambientais.

“A gente precisa desmistificar que os superedifícios da Beira-Mar vão gerar sombra, isso não é verdade. Nosso sol nasce ao Leste, na Praia do Futuro, e a nossa Beira-Mar é voltada para o Norte. Por mais que as empresas subam os prédios, não acontecerá sombreamento. E quando o edifício fica mais alto, se aumenta a distância para os imóveis vizinhos, ampliando o fluxo de ventilação para as quadras dos bairros. Há estudos sérios mostrando que essa questão de impedimento da ventilação não procede”, concluiu José Carlos Gama.

Em meio às transformações urbanísticas, o PDSP 2025 sinaliza uma Fortaleza mais estratégica, que escolhe onde e como crescer. Para o setor construtivo, o momento é de leitura atenta, planejamento e diálogo – porque, na nova configuração da cidade, cada metro quadrado passa a carregar não apenas valor imobiliário, mas direção econômica e visão de futuro.

Áreas de Fortaleza onde existe ampla infraestrutura permitem maior adensamento populacional

Veja a matéria de abertura da série publicada ontem:

Fortaleza redesenha seu futuro com novo Plano Diretor Participativo Sustentável