A reforma ainda prevê a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro até 2033, criando um inventário nacional de imóveis com dados integrados de municípios e cartórios FOTO: Freepik

A implementação do novo modelo tributário brasileiro inicia, em 1º de janeiro de 2026, um período de transição que deve transformar profundamente a dinâmica do mercado imobiliário, especialmente no segmento de alta renda. O processo seguirá até 2033 e traz impactos diretos para investidores, incorporadoras e estruturas patrimoniais.

A reforma cria o IVA dual, formado pela CBS, de âmbito federal, e pelo IBS, que reúne tributos estaduais e municipais. A mudança unifica impostos sobre o consumo, amplia a transparência e passa a enquadrar todas as atividades imobiliárias — como locação, incorporação e construção — sob a mesma lógica de tributação, com alíquotas uniformes e possibilidade ampla de créditos.

Segundo especialistas, o novo regime oferece ganhos claros para imóveis populares, mas efeitos mais restritos para o mercado de luxo. A previsibilidade aumenta, porém a carga tende a crescer para estruturas tradicionais de holdings patrimoniais, comuns entre investidores de alta renda.

Uma das principais alterações é a entrada do investidor pessoa física no sistema de tributação do consumo. Quem possuir mais de três imóveis alugados ou receita anual acima de R$ 240 mil passará a recolher CBS e IBS, além do Imposto de Renda. Com isso, o investidor deixa de ser tratado apenas como proprietário e passa a se aproximar de uma operação empresarial, com exigência de contabilidade formal, emissão de notas fiscais e maior rigor de compliance.

Para participações patrimoniais e empresas do setor, a reforma também traz desafios. Estruturas que hoje operam sob regimes favorecidos tendem a migrar para o IVA, com alíquotas estimadas entre 26% e 28%, o que pode elevar a carga efetiva, sobretudo em negócios com baixa despesa operacional.

Nesse cenário, fundos imobiliários ganham espaço como alternativa, principalmente para ativos corporativos e industriais. Esses veículos permitem manter a isenção do Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendidos os critérios legais, e surgem como opção para reorganização patrimonial.

Outra frente de impacto é a tributação mínima do IR para rendas anuais acima de R$ 600 mil, que passa a alcançar também aluguéis. Além disso, o uso pessoal de bens mantidos em holdings, como imóveis e veículos, ficará sujeito à incidência de CBS e IBS, alterando práticas tradicionais de planejamento patrimonial.

A reforma ainda prevê a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) até 2033, criando um inventário nacional de imóveis com dados integrados de municípios e cartórios, o que deve aumentar a previsibilidade e reduzir incertezas nas transações.

Diante desse novo ambiente, especialistas recomendam a revisão das estruturas jurídicas, a reavaliação da permanência de holdings patrimoniais e o fortalecimento do controle contábil e fiscal. A reforma redesenha incentivos, impõe maior profissionalização ao investimento imobiliário e abre espaço para modelos mais eficientes, baseados em governança, conformidade e planejamento tributário contínuo.