A nova configuração urbana de Fortaleza entra em sua fase mais sensível – e estratégica. Nesta última reportagem da série especial do Portal IN sobre o Plano Diretor Participativo e Sustentável (PDPS) 2025, o foco recai sobre a necessária adequação da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), instrumento que, na prática, define como, onde e em que intensidade a cidade pode crescer.

LUOS definirá diversos índices, parâmetros, coeficientes e regras para cada área da capital cearense

É a LUOS que estabelece índices construtivos, parâmetros de ocupação, coeficientes de aproveitamento e regras específicas para cada macrozona urbana. Na dinâmica engrenagem do desenvolvimento imobiliário, trata-se de um dispositivo central – com impacto direto no valor da terra, na modelagem financeira dos empreendimentos, na arrecadação municipal e na rotina das construtoras.

Mudanças estruturais no ordenamento urbano naturalmente exigem período de adaptação. Em uma capital do porte de Fortaleza, o movimento ganha contornos ainda mais complexos. Embora o PDPS 2025 já tenha sido aprovado, o mercado imobiliário atravessa um momento de análise técnica criteriosa e expectativa quanto à compatibilização definitiva da LUOS ao novo Plano Diretor.

Há regulamentações complementares pendentes que precisam ser ajustadas para evitar insegurança jurídica e, sobretudo, o risco de paralisação de investimentos. Cada terreno, agora, exige leitura individualizada, considerando dimensões, macrozona de inserção e parâmetros específicos definidos pela nova lógica territorial.

Risco ou oportunidade?

Se por um lado a transição impõe cautela, por outro abre espaço para movimentos estratégicos. Empreendedores que compreenderem rapidamente o novo enquadramento urbano – limites de coeficiente, custos de outorga onerosa e a lógica das centralidades – poderão antecipar decisões e capturar valor antes da estabilização plena do mercado.

Leo Couto disse que a LUOS terá atenção prioritária na CMFor

A definição da LUOS passa, necessariamente, pela aprovação da Câmara Municipal de Fortaleza (CMFor). O presidente da Casa, Leo Couto, assegura que o tema receberá atenção prioritária do Legislativo municipal. “Com as discussões sobre a Lei do Uso e Ocupação do Solo, vamos esmiuçar o novo Plano Diretor, consolidando a etapa prática de implementação das diretrizes urbanísticas da nossa Capital”, salientou.

A expectativa é de que o debate amplie o protagonismo da CMFor na consolidação do novo modelo de expansão urbana, contemplando adensamento, mobilidade, sustentabilidade e equilíbrio territorial. E possa trazer o equilíbrio necessário para que o ambiente de negócios do mercado imobiliário de Fortaleza possa continuar cada vez mais pujante.

Ajustes técnicos e prazos sensíveis

O momento, contudo, exige agilidade. Especialistas do setor apontam que os mapas do novo Plano Diretor ainda não demonstram de forma suficientemente clara a distribuição dos potenciais construtivos por área da cidade, o que pode impactar a protocolização de novos projetos, devido aos desafios operacionais do sistema informatizado da administração municipal.

“Temos até o dia 27 de maio para protocolarmos projetos de acordo com a legislação existente. O nosso setor solicitou que fosse possibilitado que déssemos entrada nos mesmos já de acordo com o PDPS 2025, mas os softwares da Prefeitura de Fortaleza, ainda não estão devidamente atualizados e adequados à nova lei que está próxima a entrar em vigor”, explicou o empresário Otacílio Valente, sócio-presidente da Construtora Colmeia.

João Vicente destaca trabalho entre vários órgãos municipais

A reportagem do Portal IN entrou em contato com o titular da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma), João Vicente Leitão, para saber sobre o andamento do processo de atualização e adequação da LUOS. Ele destacou que há uma equipe envolvendo a Seuma, o Ipplan Fortaleza e do Paço Municipal, estudando essa questão.

“A Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) informa que o trabalho técnico de atualização da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), que regulamenta como o território da cidade pode ser utilizado e construído, já está em andamento, com atuação de um grupo de trabalho composto por diversos órgãos municipais. O trabalho deve ser concluído até maio, quando passa a valer o novo Plano Diretor Participativo e Sustentável de Fortaleza”, afirma a nota oficial.

Pensamento econômico

Mais do que um debate urbanístico, o PDPS 2025 inaugura uma nova lógica de planejamento territorial que dialoga diretamente com finanças públicas, modelagem imobiliária e estratégia econômica. A cidade deixa de ser analisada apenas sob o ponto de vista geográfico para se tornar um ativo estruturante de desenvolvimento.

Ao redefinir centralidades, adensamentos e instrumentos urbanísticos, Fortaleza ingressa em um novo ciclo de expansão e valorização. Nesse contexto o valor da terra – mais do que nunca -, torna-se elemento central da equação econômica da Capital. Entre ajustes legislativos e expectativas de mercado, o que se consolida é a percepção de que o PDPS 2025 e a LUOS devem estar em perfeita sintonia para permitir um melhor desenvolvimento urbano e econômico da capital cearense.

Fortaleza ainda possui diversas regiões onde é possível realizar o adensamento urbano planejado