O TRXF11 negocia a aquisição de 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri

Os fundos imobiliários ampliaram sua presença no mercado brasileiro de shopping centers com uma sequência de operações que soma cerca de R$ 3,47 bilhões. No centro das negociações está o TRXF11, fundo administrado pela TRX Investimentos, que anunciou quatro acordos desde o início de agosto envolvendo participações em seis shoppings, além de galpões logísticos e um edifício corporativo.

O movimento reforça uma estratégia adotada pelas grandes operadoras do setor para reduzir a concentração de capital nos imóveis sem necessariamente deixar a administração dos empreendimentos. As companhias vendem participações minoritárias, levantam recursos e permanecem à frente da operação, enquanto os fundos passam a dividir as receitas geradas pelos ativos.

A negociação mais recente envolve a Multiplan, que acertou a venda de 9,33% do ParkShopping Barigüi, em Curitiba, por R$ 250 milhões ao TRXF11. O acordo foi estruturado como compromisso de compra e venda e ainda depende do cumprimento das condições previstas entre as partes.

Iguatemi negocia R$ 876,1 milhões em participações

Outra operação relevante envolve cinco empreendimentos da Iguatemi. O TRXF11 negocia a aquisição de 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri; 36% do I Fashion Outlet, em Novo Hamburgo; 35,55% do Praia de Belas, em Porto Alegre; e 10% do Iguatemi Ribeirão Preto e do Iguatemi São José do Rio Preto.

O conjunto das participações foi avaliado em R$ 876,1 milhões. Do valor previsto no fechamento, R$ 350,5 milhões poderão ser compensados por créditos relacionados à subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores. O restante será dividido em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI. A conclusão ainda depende de etapas como auditorias, documentos definitivos e aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

Caso o negócio seja concluído, a Iguatemi ficará com 15% do Iguatemi Alphaville e 15% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, mas continuará responsável pela administração e operação dos dois empreendimentos.

Maior negócio chega a R$ 2,13 bilhões

A maior das quatro operações anunciadas pelo TRXF11, entretanto, está fora do segmento de shopping centers. O fundo negocia aproximadamente R$ 2,13 bilhões por participações em dois veículos administrados pela Cy.Capital, plataforma imobiliária do Grupo Cyrela.

Os ativos incluem quatro galpões logísticos e um edifício corporativo. Em outra transação, o fundo acertou a aquisição de 70% de um galpão em Jaboatão dos Guararapes, em Pernambuco, por R$ 210 milhões. O imóvel possui contrato de locação válido até fevereiro de 2030.

Para financiar parte da estratégia, o TRXF11 anunciou sua 13ª emissão de cotas, no valor de R$ 5 bilhões, com lote adicional que pode elevar significativamente o montante captado.

Apesar do volume anunciado, os cerca de R$ 3,47 bilhões ainda não representam negócios concluídos. Três das quatro transações foram estruturadas inicialmente por meio de memorandos de entendimento, enquanto a negociação com a Multiplan é um compromisso de compra e venda.

Fundos ganham espaço nos portfólios

A aproximação entre fundos imobiliários e administradoras de shoppings não se limita ao TRXF11. Em março, o XP Malls concluiu a compra de participações em cinco centros comerciais por R$ 608,67 milhões. Quatro desses empreendimentos também fazem parte da negociação mais recente envolvendo o fundo da TRX.

Na operação do XP Malls, R$ 308,6 milhões foram liquidados por meio da subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores. Em outra transação do mercado, o Hedge Brasil Shopping assinou memorando para adquirir 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões, com pagamento integral em dinheiro.

A estrutura permite às operadoras transformar participações imobiliárias em recursos para novos investimentos e, ao mesmo tempo, preservar a gestão dos empreendimentos. Para os fundos, representa acesso a ativos consolidados e às receitas de aluguel produzidas pelos centros comerciais.

Ativos premium ficam fora das vendas

As negociações também revelam uma seleção dos ativos que as empresas estão dispostas a dividir com novos investidores. Os principais shoppings dos portfólios de Iguatemi e Multiplan ficaram fora das transações.

Segundo classificação do GS LatAm Property Compass, do Goldman Sachs, citada pela Bloomberg Línea, os cinco empreendimentos da Iguatemi envolvidos na negociação com o TRXF11 estavam na categoria B de uma escala entre AAA e C. O ParkShopping Barigüi aparece na categoria A.

Nenhum dos quatro empreendimentos classificados como AAA entrou nos negócios: Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi, da Iguatemi, e BarraShopping e MorumbiShopping, da Multiplan.

A ocupação dos cinco ativos da Iguatemi negociados varia de 85,7% a 97,8%. No Iguatemi São José do Rio Preto, a vacância passou de 10,4% em 2024 para 14,3% em 2026, enquanto o Iguatemi Alphaville apresenta a maior ocupação entre os cinco.

A sequência de operações sinaliza uma mudança na estrutura de capital do setor. Em vez de concentrar integralmente a propriedade dos imóveis, grandes administradoras passam a compartilhar participações com fundos, preservando a gestão e liberando recursos para expansão e novos projetos. Para o mercado de FIIs, o movimento amplia a oferta de participações em empreendimentos já estabelecidos e aproxima ainda mais o capital financeiro dos grandes portfólios de shopping centers do país.