Em um cenário de mercado aquecido e maior circulação de ativos imobiliários, contribuintes que venderam imóveis em 2025 precisam observar com atenção as regras do ganho de capital. A tributação pode chegar a 22,5%, mas a legislação também prevê hipóteses de isenção total ou parcial. Especialista explica como funciona o cálculo e quais cuidados evitam problemas com o Fisco.

Transações imobiliárias devem ser declaradas no IR, mas podem ter isenções sobre o ganho de capital

Com o calendário do Imposto de Renda 2026 em andamento, cresce a atenção de quem realizou operações patrimoniais no último ano – especialmente a venda de imóveis. A regra central é direta: quando o valor de venda supera o valor de aquisição, a diferença positiva configura ganho de capital e pode ser tributada. Segundo o advogado patrimonial e especialista em negócios imobiliários Amadeu Mendonça, sócio-fundador do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, a alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme o valor apurado.

Na prática, o cálculo considera a diferença entre o preço de compra e o de venda. Um imóvel adquirido por R$ 600 mil e vendido por R$ 1 milhão, por exemplo, gera um ganho de capital de R$ 400 mil. Sobre esse valor, na alíquota mínima de 15%, o imposto seria de R$ 60 mil. Apesar da lógica simples, a base de cálculo pode ser reduzida em alguns casos. A legislação prevê redutores, especialmente para imóveis adquiridos há mais tempo, o que pode diminuir significativamente o valor final do imposto.

Isenção: Quando é possível não pagar

Além dos redutores, existem hipóteses de isenção total ou parcial. Uma das mais comuns ocorre quando o contribuinte vende um imóvel residencial e utiliza o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial em até 180 dias. Se todo o valor da venda for reinvestido, a isenção é total. Caso apenas parte seja aplicada na nova aquisição, a isenção passa a ser proporcional.

Amadeu Mendonça é especialista nas áreas patrimonial e sucessória

Na prática: em uma venda de R$ 1 milhão com ganho de capital de R$ 400 mil, se R$ 800 mil forem reinvestidos, apenas 20% do ganho – equivalente a R$ 80 mil – será tributado. Nesse cenário, o imposto cairia para R$ 12 mil, sem considerar possíveis redutores adicionais.

Segundo o especialista, a regra reflete movimentos comuns no planejamento familiar. “Muitas vezes a venda do imóvel acontece para reorganizar as finanças da família, seja para reduzir custos ou ajustar o padrão de moradia. A legislação contempla essas situações”, explica.

Mercado aquecido aumenta impacto

O tema ganha ainda mais relevância em um cenário de forte movimentação no mercado imobiliário brasileiro. Em 2025, o setor registrou recordes de lançamentos e vendas de imóveis residenciais verticais. Foram comercializadas mais de 426 mil unidades ao longo do ano, com valor geral de gendas (VGV) de R$ 264,2 bilhões – expansão relevante mesmo diante de um ambiente de juros elevados.

Com mais transações, cresce também o número de contribuintes expostos à tributação sobre ganho de capital. “Quem vende um imóvel precisa estar atento à apuração correta e ao recolhimento do imposto quando devido. Isso evita inconsistências na declaração e problemas futuros com a Receita”, reforça Amadeu Mendonça.

Em ano de declaração, vender um imóvel vai além da decisão patrimonial – exige atenção técnica. Entender o ganho de capital, identificar possíveis isenções e informar corretamente à Receita Federal é o que garante uma relação tranquila com o Fisco.