A terceira matéria da série do Portal IN sobre o novo Plano Diretor Participativo e Sustentável (PDPS) 2025 de Fortaleza, revela mais detalhes em relação às Outorga Onerosa de Alteração do Uso (OOAU) e do Direito de Construir (OODC). Com uma série de inovações, a nova legislação representa uma demanda antiga do setor da construção civil, segue seu processo de regulamentação, mas tem promovido uma transformação no mercado imobiliário da Capital.

Superedifícios mudam o skyline da orla da capital cearense, com muito design e tecnologia construtiva

Em fase de transição, o Plano Diretor 2025 consolida uma das ferramentas mais estratégicas da política urbana de Fortaleza: a Outorga Onerosa de Alteração do Uso (OOAU). O instrumento, que permite aos empreendedores edificarem além do coeficiente básico mediante contrapartida financeira, vem se confirmando como importante fonte de receita para os cofres municipais – e como catalisador de uma nova paisagem arquitetônica na capital cearense.

Entre 2016 e 2024, apenas com a OOAU, foram arrecadados R$ 99.977.410,79. Somados aos R$ 3.557.483,44 provenientes da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OOCD), o montante alcança R$ 103.534.894,23. Recursos que têm sido destinados a investimentos em infraestrutura, mobilidade e serviços públicos, como escolas, creches, postos de saúde e equipamentos esportivos – sobretudo em bairros mais afastados e com menor oferta estrutural.

Ao longo desses nove anos, 78 empreendimentos imobiliários recorreram à OOAU. O crescimento, entretanto, ganhou tração a partir de 2021, quando a arrecadação saltou de R$ 14,29 milhões para R$ 99,97 milhões em 2024 – uma expansão de 599,6% em apenas quatro anos. O que antes era exceção passou a integrar a modelagem financeira de projetos de maior porte ou erguidos em terrenos com baixo índice de aproveitamento.

Desenho urbano redefinido

Mais do que uma ferramenta arrecadatória, a outorga passou a redefinir o desenho urbano da cidade. De acordo com o sócio-presidente da Construtora Colmeia, Otacílio Valente, a medida atendeu a uma demanda histórica do setor.

Otacílio Valente destaca a relevância da Outorga Onerosa na Capital

“A gente tinha uma restrição muito grande em Fortaleza, com relação à altura dos edifícios construídos aqui, tanto que o primeiro empresário a realizar o pagamento da primeira outorga foi o seu Ivens Dias Branco, no terreno que era do Hotel Esplanada, onde será o Ivens Monumental. Mas o primeiro edifício a ficar pronto foi o nosso One Residencial, próximo ao Riacho Maceió, na região da Avenida Beira-Mar”, afirmou.

Os valores recolhidos são direcionados a uma conta específica da Coordenadoria de Desenvolvimento Urbano (Courb), com destinação vinculada a obras estruturantes em áreas com infraestrutura limitada. O modelo reforça o caráter distributivo do instrumento, ao redistribuir parte da valorização imobiliária gerada em regiões consolidadas para zonas que demandam maior atenção do poder público.

Otacílio destaca que o impacto foi além do aspecto financeiro, promovendo uma verdadeira transformação estética e urbanística. “A arquitetura desenvolvida a partir desse novo gabarito, com cerca 175 metros de altura em relação ao nível do mar, possibilitou esses edifícios muito modernos e bonitos, com características monumentais, como o One, o Sky, o Wave, o Epic, o Pininfarina, dentre outros. São imóveis que chamam a atenção e estão provocando uma mudança do skyline da nossa cidade”, destacou Otacílio Valente.

Impactos no mercado

Sob a ótica econômica, a Outorga Onerosa interfere diretamente na equação dos empreendimentos: impacta o custo do projeto, a margem do incorporador, a precificação dos terrenos e a estrutura de funding necessária para viabilizar as obras. Trata-se de um cálculo técnico minucioso, que equilibra o potencial adicional construtivo e o valor da contrapartida exigida.

Para o município, por sua vez, o mecanismo amplia a capacidade arrecadatória sem elevação de tributos, ao capturar parte da valorização produzida pelo próprio processo de urbanização. A cidade deixa de atuar apenas como reguladora e passa a ocupar papel mais ativo na dinâmica imobiliária, tornando-se uma espécie de coproprietária simbólica do solo urbano ao monetizar seu potencial construtivo.

Com o PDPS 2025, essa lógica ganha contornos ainda mais definidos: Fortaleza consolida um modelo em que crescimento vertical, arrecadação estratégica e investimento em infraestrutura caminham lado a lado – desenhando não apenas novos edifícios no horizonte, mas uma nova perspectiva de desenvolvimento urbano sustentável.

Imagem 3D do Sky e do One na orla de Fortaleza. O primeiro está em obras e o segundo já foi entregue

Veja as duas matérias já publicadas da série:

Fortaleza redesenha seu futuro com novo Plano Diretor Participativo Sustentável

Plano Diretor revê potencial construtivo, centralidades e induz investimentos