A série especial do Portal IN sobre o novo Plano Diretor Participativo e Sustentável (PDPS) 2025 avança sobre uma das engrenagens mais relevantes da política urbana contemporânea: a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) e do Direito de Construir (OODC), instrumentos que vêm reposicionando o crescimento imobiliário como fonte direta de investimento público.

Superedifícios mudam o skyline da orla da capital cearense, com muito design e tecnologia construtiva

Mais do que uma mudança regulatória, o modelo consolida uma nova lógica econômica para o desenvolvimento da capital cearense. Entre 2016 e 2024, a arrecadação com outorgas urbanísticas atingiu aproximadamente R$ 283,1 milhões, valor direcionado a obras estruturantes, mobilidade urbana e equipamentos públicos em diferentes regiões da cidade.

O dado ganha ainda mais relevância quando comparado à arrecadação imobiliária tradicional. No mesmo período, o ITBI somou cerca de R$ 1,28 bilhão, evidenciando que, embora ainda menor, a outorga passa a ocupar espaço crescente como mecanismo moderno de financiamento urbano – sem criação de novos tributos.

Outorga Onerosa vem avançando de maneira substancial frente aos valores arrecadados pelo ITBI

Ao longo desses nove anos, 78 empreendimentos imobiliários recorreram à ferramenta. O avanço, porém, acelerou de forma significativa a partir de 2021, quando a arrecadação anual iniciou trajetória exponencial, ultrapassando a marca de R$ 100 milhões em 2024.

Desenho urbano redefinido

Mais do que uma ferramenta arrecadatória, a outorga passou a redefinir o desenho urbano da cidade. De acordo com o sócio-presidente da Construtora Colmeia, Otacílio Valente, a medida atendeu a uma demanda histórica do setor.

Otacílio Valente destaca a relevância da Outorga Onerosa na Capital

“A gente tinha uma restrição muito grande em Fortaleza, com relação à altura dos edifícios construídos aqui, tanto que o primeiro empresário a realizar o pagamento da primeira outorga foi o seu Ivens Dias Branco, no terreno que era do Hotel Esplanada, onde será o Ivens Monumental. Mas o primeiro edifício a ficar pronto foi o nosso One Residencial, próximo ao Riacho Maceió, na região da Avenida Beira-Mar”, afirmou.

Os valores recolhidos são direcionados a uma conta específica do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), com destinação vinculada a obras estruturantes em áreas com infraestrutura limitada. O modelo reforça o caráter distributivo do instrumento, ao redistribuir parte da valorização imobiliária gerada em regiões consolidadas para zonas que demandam maior atenção do poder público.

Otacílio destaca que o impacto foi além do aspecto financeiro, promovendo uma verdadeira transformação estética e urbanística. “A arquitetura desenvolvida a partir desse novo gabarito, com cerca 175 metros de altura em relação ao nível do mar, possibilitou esses edifícios muito modernos e bonitos, com características monumentais, como o One, o Sky, o Wave, o Epic, o Pininfarina, dentre outros. São imóveis que chamam a atenção e estão provocando uma mudança do skyline da nossa cidade”, destacou Otacílio Valente.

Impactos no mercado

Sob a ótica econômica, a outorga passou a integrar a modelagem financeira dos grandes empreendimentos, influenciando custo do terreno, estrutura de funding e precificação final dos projetos.

Para o município, o mecanismo amplia a capacidade arrecadatória sem aumento de impostos, posicionando Fortaleza entre as capitais brasileiras que utilizam instrumentos urbanísticos para capturar parte da valorização do solo urbano.

Com o PDPS 2025, essa estratégia ganha contornos mais claros: crescimento vertical, arrecadação estratégica e investimento público passam a operar de forma integrada, transformando potencial construtivo em política de desenvolvimento sustentável.

Imagem 3D do Sky e do One na orla de Fortaleza. O primeiro está em obras e o segundo já foi entregue

Veja as duas matérias já publicadas da série:

Fortaleza redesenha seu futuro com novo Plano Diretor Participativo Sustentável

Plano Diretor revê potencial construtivo, centralidades e induz investimentos